Droit immobilier : les trois garanties légales en droit de la construction

Suite à la construction ou à la rénovation d’une maison, des désordres se manifestent dans celle-ci.

La loi prévoit en la matière trois types de garanties qui s'appliquent à n'importe quel chantier, mais sous des conditions bien différentes : la garantie de parfait achèvement, la garantie de bon fonctionnement des équipements dite « garantie biennale », et la garantie décennale.

I/ LE POINT DE DÉPART DES GARANTIES : LA RÉCEPTION DE L’OUVRAGE

Au cœur du droit de la construction, il se trouve un élément central qui doit retenir toute l’attention du maître d’ouvrage qui commande des travaux : la réception de l’ouvrage. Le Code civil définit la réception comme « l'acte par lequel le maître de l'ouvrage déclare accepter l'ouvrage avec ou sans réserves » (article 1792-6 du Code civil). Autrement dit, la réception de l'ouvrage est la date à laquelle les travaux commandés par le client sont terminés, et sont reçus par le client, appelé "maître de l'ouvrage".

La forme de la réception est libre, mais prend généralement l’apparence d’un procès-verbal de réception. 

À retenir : la date de réception de l’ouvrage est fondamentale, car elle marque le point de départ de toutes les garanties légales prévues par la loi.

Il est important de dissocier la réception d’autres notions connexes, comme l’attestation de fins de travaux, ou plus fréquemment la déclaration d’achèvement des travaux. Bien que proches, ces notions sont en effet différentes les uns des autres, et n’ont pas les mêmes effets juridiques. 

Mes travaux sont terminés, et je n’ai pas signé de procès-verbal de réception. Y-a-t-il eu réception ?

Bien que la loi parle d’un « acte », elle n’en précise pas les formes. Partant de là, la jurisprudence a développé le concept de « réception tacite de l’ouvrage », nécessitant la réunion de plusieurs critères, et sur lesquels Maître GUILLEMARD reviendra plus en détails dans un autre article.

II/ LES TROIS GARANTIES LÉGALES

D’emblée, il convient de préciser que ces garanties ne nécessitent pas de rechercher la responsabilité du constructeur pour être enclenchées.

Il faut remplir les différents critères qui sont, pour l'essentiel, liés à la nature des désordres.

 1°) La garantie de parfait achèvement

 L’article 1792-6 du Code civil définit en son deuxième alinéa la garantie de parfait achèvement comme « la réparation de tous les désordres signalés par le maître de l'ouvrage, soit au moyen de réserves mentionnées au procès-verbal de réception, soit par voie de notification écrite pour ceux révélés postérieurement à la réception ».

Concrètement, la garantie de parfait achèvement porte sur l’ensemble des désordres, sans nuance de gravité, dès lors que ceux-ci remplissent l’un des critères suivants :

1. Les désordres ont été signalés dans le procès-verbal de réception,
2. Les désordres sont signalés postérieurement à la réception et n’étaient pas apparents au moment de la réception.

Le critère d’apparence n’est pas défini par la loi, et relève de cas d’espèces.

L’avantage de la garantie de parfait achèvement est qu’elle permet de couvrir l’ensemble des désordres sans avoir à prouver la responsabilité du constructeur.

Cette garantie présente néanmoins deux inconvénients majeurs :

Elle ne dure qu’une année, ce qui représente un délai très court, car, pour être enclenchée, le maître d’ouvrage doit nécessairement passer par une phase amiable avec l’entrepreneur,

• Les désordres relevant de la garantie de parfait achèvement ne sont, sauf exceptions, pas pris en charge par les assurances. 

2°) La garantie de bon fonctionnement des équipements (garantie biennale)

La garantie biennale est définie à l’article 1792-3 du Code civil par opposition à la garantie décennale (cf. ci-dessous), et porte sur les éléments d’équipement de l’ouvrage ne faisant pas « indissociablement corps » avec la maison. Autrement dit, les éléments qui peuvent être retirés sans dégrader le bâti, comme des volets, une porte…

La distinction entre les éléments d’équipement relevant de la garantie biennale ou pouvant relever de la garantie décennale peut parfois s’avérer très complexe, et donne lieu, même aujourd’hui, à des débats juridiques sur lesquels la Cour de cassation se prononce très régulièrement.

Maître GUILLEMARD se tient évidemment prêt à vous donner conseil pour déterminer le ou les garanties applicables à votre situation. 

3°) La garantie décennale

La garantie décennale est une garantie qui, au sens de l’article 1792, porte sur les dommages « qui compromettent la solidité de l'ouvrage ou qui, l'affectant dans l'un de ses éléments constitutifs ou l'un de ses éléments d'équipement, le rendent impropre à sa destination ».

La garantie décennale est d’une durée de dix ans à compter de la réception des travaux (article 1792-4-1). Elle porte sur de gros désordres portant atteinte à la structure de la maison, ou mettent en danger la santé des occupants.

Tout constructeur est tenu par application de l’article L241-1 du Code des assurances de prendre une assurance décennale.

Les désordres de nature décennale sont souvent très importance, et nécessitent, du fait de leur importance et de leur complexité, le recours à une expertise judiciaire.

Le recours à un Conseil est donc fortement recommandé au vu de la technicité de ces dossiers, et Maître GUILLEMARD, Avocat au barreau de CAEN, se tient à votre disposition pour tout litige ou tout conseil sur ces questions.

Voici à cet effet le formulaire de contact pour prendre rendez-vous avec Maître GUILLEMARD.